Kto odpowiada za wymianę pionu wodnego w budynku?

Utrzymywanie instalacji wodno-kanalizacyjnej w dobrym stanie to niezbędny warunek jej prawidłowego funkcjonowania. Stąd konieczne jest przeprowadzanie co jakiś czas określonych prac remontowych i konserwatorskich, a w razie potrzeby – wymiana całego pionu wodnego. Do kogo jednak należy decyzja o wykonaniu takich prac?

Od kogo zależy wymiana pionu wodnego w nieruchomości wspólnej?

Prawidłowe działanie instalacji wodno-kanalizacyjnej leży w interesie wszystkich użytkowników, którzy korzystają z niej na zasadzie nieruchomości wspólnej. Na mocy uchwały Sądu Najwyższego z 1997 r. stanowi więc ona element współwłasności przymusowej. Choć w związku z tym na współwłaścicielach lokali spoczywa szereg obowiązków, sama odpowiedzialność za utrzymanie instalacji wod-kan w prawidłowej kondycji leży bezpośrednio w gestii wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Co więcej, mają one podstawy prawne, by żądać od właścicieli wpuszczenia do lokalu ekipy remontowej w celu dokonania działań w obrębie nieruchomości wspólnej. Dotyczy to również wyposażenia budynku lub jego części w dodatkowe instalacje. Jeżeli zarząd sprawuje spółdzielnia mieszkaniowa, jej prawa określa tu art. 6 ust. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej mówi o nich natomiast Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (art. 13 ust.2).

Czy to oznacza, że zarząd ma prawo zniszczyć mieszkania właścicieli?

To, że mamy obowiązek udostępnić lokal w celu wymiany pionu wodnego, nie oznacza, że ekipa remontowa ma prawo np. skuć nam dopiero co położone kafelki bez żadnej rekompensaty. Choć zarządy i spółdzielnie nierzadko starają się od tego wykręcić, przepisy wyraźnie nakazują im doprowadzenie lokalu do stanu pierwotnego po zakończeniu remontu. Wspomina o tym Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania. Zgodnie z jej treścią przeprowadzenie napraw nie może godzić w interesy użytkowników lokalu lub osób trzecich ani skutkować pogorszeniem jego stanu technicznego i właściwości użytkowych.

Jak przebiega organizacja wymiany pionu wodnego w budynku wielolokalowym?

Wymiana pionu wodnego to jedno z bardziej złożonych zadań remontowych w obrębie nieruchomości wspólnej, dlatego jej przeprowadzenie wymaga odpowiedniego przygotowania ze strony zarządu wspólnoty lub spółdzielni. Prace poprzedza zazwyczaj ocena stanu technicznego instalacji – przeprowadzana na podstawie oględzin, zgłoszeń od mieszkańców lub wyników okresowych przeglądów technicznych. Jeżeli stwierdzone zostaną usterki, nieszczelności, zatory lub korozja, zarząd podejmuje decyzję o rozpoczęciu procedury naprawczej, która może obejmować wymianę całych pionów wodnych.

Po zaplanowaniu inwestycji konieczne jest poinformowanie mieszkańców o terminach prac i określenie zakresu ingerencji w poszczególne lokale. Ponieważ piony wodne przebiegają przez wiele mieszkań, harmonogram musi uwzględniać dostęp do kolejnych lokali na czas wymiany instalacji. Właściciele są zobowiązani do umożliwienia wejścia ekipie remontowej, przy czym całość działań powinna być przeprowadzona w sposób możliwie najmniej uciążliwy. W sytuacjach spornych zarząd może powołać się na przepisy umożliwiające dostęp do nieruchomości wspólnej, nawet jeśli przebiega ona przez część prywatną.

Co obejmuje obowiązek przywrócenia lokalu do stanu sprzed remontu?

Po zakończeniu prac instalacyjnych zarządca nieruchomości ma obowiązek doprowadzenia lokalu do stanu sprzed rozpoczęcia remontu. Dotyczy to wszystkich elementów, które zostały naruszone w trakcie robót. Mogą to być fragmenty ścian, posadzki, obudowy instalacyjne, płytki ceramiczne czy zabudowy meblowe, jeśli ich demontaż był konieczny do wykonania prac. Obowiązek ten nie jest uzależniony od stanu technicznego lokalu przed remontem. Liczy się wyłącznie jego stan użytkowy.

Zakres napraw powinien odpowiadać wcześniejszym warunkom, a w razie zniszczeń, które trudno przywrócić do identycznej formy (np. kafelki wycofane z produkcji), właściciel może domagać się rekompensaty. W praktyce wykonawca, działający na zlecenie spółdzielni lub wspólnoty, powinien zadbać o dokładną dokumentację fotograficzną stanu lokalu przed pracami oraz zawarcie protokołu odbiorczego po ich zakończeniu. W razie zaniedbań właściciel lokalu może dochodzić roszczeń na drodze cywilnej, o ile zostaną naruszone jego prawa do pełnego korzystania z mieszkania.